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All’interno del contratto di affitto di un immobile è data indicazione della durata dell’accordo. Tuttavia, possono sussistere circostanze per cui una delle due parti o entrambe hanno la necessità di risolvere il contratto prima della data stabilita. Pertanto, i casi di recesso sono i seguenti:
- il recesso dal contratto di locazione per volontà di entrambe le parti, operazione che comporta il disbrigo di alcune pratiche presso l’Agenzia delle Entrate;
- il recesso dal contratto di locazione per volontà del conduttore, operazione che è possibile effettuare in ogni momento secondo quanto stabilito dal contratto e previa comunicazione al locatore tramite lettera raccomandata entro sei mesi dalla scadenza;
- il recesso dal contratto di locazione per volontà del locatore, operazione che può essere effettuata a mezzo raccomandata o PEC al conduttore entro sei mesi dalla scadenza del contratto di affitto.
Può capitare, infatti, di dover cambiare abitazione per motivi che esulano dalla nostra volontà, come anche può accadere che il proprietario di un immobile affittato abbia la necessità di usarlo per sé. Il recesso dal contratto di locazione permette di soddisfare tali bisogni.
Per recedere dal contratto di affitto e dunque concludere il rapporto prima della scadenza prestabilita è necessario seguire delle procedure specifiche affinché il conduttore o il locatore si astengano dal seguire gli obblighi stabiliti prima del tempo.
Il recesso dal contratto di locazione da parte del locatore
Entrambe le parti possono decidere di concludere il rapporto di locazione prima della data stabilita all’interno del contratto. A tal riguardo, il proprietario dell’immobile posto in locazione, ovvero il locatore, è obbligato a comunicare al conduttore l’intento di risolvere il contratto di affitto prima del tempo stabilito nell’accordo.
Ma come motivare il recesso dal contratto di locazione? Il locatore può revocare il contratto di locazione nelle seguenti circostanze:
- il locatore desidera vendere l’immobile e non è in possesso di altre unità ad uso abitativo da locare e, in tal caso, il conduttore gode del diritto di prelazione;
- il locatore ha bisogno dell’unità locata per sé stesso o un suo familiare;
- il locatore desidera cambiare la destinazione d’uso dell’immobile;
- il conduttore non vive abitualmente nell’immobile locato senza motivazione;
- il conduttore ha la disponibilità di affittare un altro immobile nello stesso Comune;
- il conduttore risulta inadempiente;
- l’unità locata si trova in un edificio che necessita di manutenzione straordinaria e ristrutturazione e la presenza del conduttore nell’immobile rappresenta un ostacolo a tali lavori.
Dunque, il locatore può effettuare il recesso dal contratto di locazione e deve dimostrare l’esistenza di una delle suddette motivazioni. Se queste non dovessero presentarsi entro 12 mesi dall’uscita del conduttore, permetterebbero all’inquilino di tornare ad affittare l’immobile o, in alternativa, quest’ultimo potrebbe acquistare il diritto di ottenere un rimborso di 36 mensilità versate.
Per rendere effettivo il recesso, il locatore deve comunicare le sue intenzioni al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi dalla scadenza precedentemente pattuita nel contratto di locazione. Qualora il locatore non abbia intenzione di recedere dal contratto, quest’ultimo si intende rinnovato per la stessa durata di quello precedentemente scaduto.
Il recesso dal contratto di locazione da parte del conduttore
Come già accennato, il recesso dal contratto di locazione può essere effettuato anche dal solo conduttore, soggetto che può presentare tale volontà in ogni momento sulla base delle condizioni stabilite dall’accordo tra le parti.
In tal caso, tuttavia, è possibile comunicare l’intenzione quando il recesso dal contratto di locazione è fatto per gravi motivi. Tali motivazioni hanno spesso suscitato dei dubbi su quando risulta lecita la volontà dell’inquilino di risolvere il rapporto prima della scadenza e, per questo motivo, è necessario affidarsi alla giurisprudenza della Corte di Cassazione. Quest’ultima ha sottolineato che per gravi motivi si intendono circostanze che non consentono all’inquilino di continuare con il rapporto contrattuale per ragioni sopravvenute che non dipendono dal soggetto e che possono comportare situazioni gravose economicamente, materialmente o anche psicologicamente.
Ad esempio, il conduttore può recedere dal contratto di affitto poiché ha cambiato il centro dei propri interessi, in particolare il luogo di lavoro, problemi familiari che non consentono all’inquilino di rimanere nell’abitazione locata o anche, in casi estremi, la perdita del lavoro.
Dunque, il conduttore può effettuare il recesso dal contratto di locazione solo per gravi motivi ovvero in circostanze che non dipendono dalla sua volontà, motivi sopravvenuti alla conclusione del contratto e che possono essere gravosi dal punto di vista economico, materiale o psicologico. La comunicazione del recesso dal contratto di locazione da parte del conduttore deve avvenire attraverso una lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro sei mesi dalla scadenza dell’accordo.